自上世纪80年代后，各地城市化建设加速，大批楼房密集建成。如今，广州不少楼房的楼龄已超过20年，陆续步入中老年期。在岁月冲刷中，往往最先老化的是楼房外墙。在日晒雨淋中，外墙渗水、开裂，甚至脱落。此前，各地楼房外墙脱落事件频发，伤车伤人，给市民出行带来重大安全隐患。

  但想要修缮外墙，却并非易事。广州多个老旧小区的业主就反映，想要修缮楼房外墙，却面临种种难题，不是缺乏物业维修资金，就是业主们对修缮方案意见不一，导致方案搁浅。老旧小区楼房外墙修缮的难点、卡点在哪？怎么样才能解决？南都记者对此进行了调查。

  广州番禺区城市花园是一个已有20多年历史的小区。小区内有多栋低层住宅与三栋高层住宅，廖先生居住在一栋名为金富苑的高层住宅上，楼高一共12层。近年来，这栋住宅楼的外墙马赛克瓷砖脱落严重，部分位置渗水，甚至钢筋，有伤人之虞。

  对于像金富苑这样的老旧小区来说，外墙脱落往往是楼房老化进程中最先出现的表征。在多年的风吹雨打中，外墙的马赛克、陶瓷面砖出现不同程度的脱落、开裂、空鼓、渗水等情况，甚至部分水泥层和钢筋结构直接在外。

  楼房外墙脱落后易发生高空坠物，给市民出行带来重大安全风险隐患。南都记者浏览新闻发现，广州及其他地市均曾发生过因楼房外墙脱落而导致的事故。

  如，2019年6月底，广州海珠区晓燕湾小区靠马路边外墙一块装饰用的圆形石头突然坠落，路人不幸被碎块割伤脚踝，后被诊断为踝骨骨折。2022年4月25日，江西省九江市一小区外墙突然脱落，过路女子被砸中后当场倒地，救护车到场抢救后宣布该女子死亡。

  根据《民法典》规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能验证自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。也就是说，如果外墙脱落造成第三人损害的，有可能全楼的住户都面临担责。

  2020年5月，番禺乳芳园小区一旧楼外墙脱落后，高空坠下的墙面砸坏楼下的沙发。

  南都记者查阅《房屋建筑工程质量保修办法》，“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”“装修工程为2年”，老旧小区的外墙脱落通常发生在交楼后的20年左右，往往过了保修期，无法向开发商追责。那么过了保修期的外墙出现脱落该找谁负责？依据《物权法》第70条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

  记者了解到，要修缮外墙，一般来说，业主需要用维修资金或自筹资金，并按相关程序经过特殊的比例的业主同意，专项用于外墙的修缮。目前针对老旧小区外墙脱落，修缮方案主要是针对外墙进行局部修补或整体翻新，需要对原来的墙面旧涂料、旧瓷砖及水泥砂浆进行铲除，把墙面做维修、补平，做好基层处理打磨后，再开始刷新的涂料或者贴新的瓷砖。

  外墙修缮方案不同，价格差异较大。如对外墙局部修补，费用约几万元；如对整栋楼重新翻新外墙，价格高达一两百万元。因性能好价格低，局部修补方案更受老旧小区的青睐，但其“治标不治本”也为部分业主所诟病。

  梳理近年来老旧小区外墙脱落的案例可发现，关于老旧小区怎么样才能解决外墙脱落问题暂无明晰的细则规范约束，当前的痛点堵点大多分布在在修缮资金上。

  今年4月修订后的《广州市维修资金管理办法》优化紧急状况使用维修资金，其中紧急状况就包括“外立面脱落”。但不少老旧小区缺乏维修资金，出现外墙脱落问题往往只能“头痛医头，脚痛医脚”，停留在小修小补。

  2020年5月3日下午，广州海珠区一栋八层高的居民楼楼顶外墙瓷砖突然脱落，脱落的瓷砖将楼下太阳伞砸出大洞，差点砸中伞下男子。大楼的管理人员金先生表示，该楼已有30多年楼龄，曾排查隐患，拆除了一些松动的瓷砖，并用水泥补修一下，但是“如果把瓷砖一块一块铲下来，工程量太大”。苦于无维修资金，只能采取简单的补救措施。

  广州白云区一老旧小区外墙瓷砖频繁脱落，曾砸伤车，如果彻底对外墙翻修，两栋30层高的楼房需要一两百万元，缺乏维修资金，业主无力承担。该小区业委会的初步设想是给楼盘搭建高空坠物防护网来应急。

  小区业委会负责人称，对于已交付使用的楼盘搭建防高空坠物防护棚或防护网，国家尚未出台有关标准细则。如搭建钢化玻璃防护棚，面对高空抛物承重性如何未知，且有二次坠落的隐患。业委会计划搭建防护网棚，承重和回弹性相比玻璃更优，但仍然遭到部分业主反对，“不愿意搭在自家窗户下”“棚搭高了怕垮塌，矮了怕消防不通过”。他无奈表示，至今近一年，应急网棚仍未搭，“只能继续做业主工作！”

  即使有望通过维修资金、业主自筹资金解决，也有一定的可能因业主内部意见不一而导致修缮工程停滞不前。

  根据《广州市维修资金管理办法》和《广州市物业管理条例》相关规定，业主共同决定筹集、使用和管理维修资金的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用，按照全体业主分摊规定从维修资金中列支；维修资金分户账余额不足或者没有维修资金的，差额部分由该物业的业主承担。

  和老旧小区加装电梯所处的困境相仿，只要有部分业主反对动用维修资金或自筹资金，都可能让修缮方案搁置，陷入僵局。

  比如上述提到的番禺区城市花园金富苑，对于外墙脱落，物业最初提出的方案是申请维修资金对外墙局部修缮。部分业主认为“治标不治本”，希望业主自筹部分资金来完成外墙的彻底修缮工程。然而，物业公司走访住户88户征求意见，其中45户表示同意，43户表示不同意自筹资金对外墙彻底修缮，因没办法保证全体业主均同意平摊修缮费用，最终物业只能按最初制定的局部修缮方案申请维修资金。

  在外墙修缮进展缓慢或遭遇卡点时，不少老旧小区业主寄希望政府进行兜底，通过微改造或协调资源让外墙获得彻底修缮。然而，这并不现实。一方面政府资金有限，难以短时间保障所有老旧小区的外墙修缮；另一方面，业主们的利益诉求多元化，政府难以兼顾各方需求。

  例如，针对外墙脱落的城市花园小区，属地的大龙街道办已向番禺区城市更新局申报了微改造工作规划，小区已纳入2023年至2025年老旧小区微改计划，但具体执行时间待上级通知，不少业主抱怨“时间太久”。

  也有已纳入微改造项目的部分老旧小区，外墙修缮方案未能达到业主的期待。如，沙头街丽景花园被纳入番禺区老旧小区微改造计划后，自2020年1月施工后业主们发现整改项目与预期有很大出入，如最初公布的实施工程的方案中写明外墙外立面重新贴砖，现发现仅修补部分外墙。业主为此曾多次联名向街道提意见，得到的答复为资金不足。

  采写/摄影：南都记者 杨婷 黎玉莹 陈杰生 魏志鑫 廖艳萍返回搜狐，查看更加多